よしだ こうじ
吉田 浩司 弁護士
TMG法律事務所
所在地：大阪府 大阪市北区天神橋1-19-8 MF南森町3ビル8階
相談者から高評価の新着法律相談一覧
信用情報
任意整理期間中の代表者就任について
お世話になります。ネットで任意整理などに関する情報を探しておりましたら、メールでの相談も可能ということで、厚かましくもご相談メールをさせていただきました。早速ですが、ご相談というのは「4年前に消費者金融と和解後に任意整理が成立して、来月で完済する予定です。信用情報機関に情報登録されるのは理解しておりますが、CICに加盟している消費者金融のため完済が終わった時から約5年間は情報登録されると思っております。」①その期間中に、親会社の指示で子会社の代表者就任命令があった場合は会社に詳細が分かってしまいますか？※おそらく、代表者にはなれるとは思いますが会社にバレるかどうかが心配です。②子会社の代表者に就任して、運転資金などを金融機関から借りようとなった場合は情報登録期間中は厳しいですか？③親会社は専属の税理士と契約しており、税理士は信用情報機関から個人情報を知ることは可能でしょうか？以上がご相談内容です。宜しくお願い申し上げます。
回答
ベストアンサー
【回答概要】CIC、JICC、全銀協などの金融機関、貸金業者等のネットワークが保有する借入履歴、返済状況等の信用情報は、登録業者と、借入した本人のほか、第三者が閲覧することはできません。よって、ご相談者の会社がこれらの情報にアクセスすることはできないでしょう。以下、３つの質問に回答します。質問１ 会社がCICの加盟業者などの事情がない限り、自動的に会社にバレることはないでしょう。質問２ 運転資金の借入をする（ために会社の保証人になる）ことは、完済後しばらくの間はおそらく難しいでしょう。CICの情報は、銀行、信金もアクセスすることができるので、調査されれば返済歴が確認される可能性があります。質問３ 税理士が信用情報にアクセスすることはできません。（ちなみに、会計士、弁護士その他専門誌業であってもがアクセスすることはできません。）
時効の援用
時効の援用と連帯保証人の無効
22年前、父が経営していた会社の連帯保証人に私の知らない間になってました。連帯保証人になっていた事実は父の会社が1999年に不渡りをだした数ヶ月後に知りました。父には実印と印鑑カードを預けてました。契約書は私自身が記入もサインもしてません。契約された日は私が新婚旅行へ行ってました(この記憶は曖昧です)父の経営してた会社は破産するお金もないことから放置してます。父もこの債務の連帯保証人でしたが9年前に他界してます。私が連帯保証人にされたのが1998年(22年前)で、最後に私が保証協会と話したのは平成20年より以前だと記憶してます。先日、信用保証協会より元金6000万、損害金1億8000万円の請求が来ました。時効の援用をする予定ですがもし援用できない場合は連帯保証人の無効にするような訴えをおこすことはできるでしょうか？
回答
ベストアンサー
１ まずは時効援用の通知ご自身が、過去１０年の間に保証協会に分割金を支払ったり、「債務承認書」などの書類に署名などしていない場合には、問題の債務は消滅時効が完成している可能性が非常に高いです。まずは、弁護士に相談して消滅時効援用通知を保証協会に出してください。通知発送後、数か月の間何も応答が無かったり、「もう請求しない」との連絡が来た場合には、この問題は解決したと考えてよいでしょう。２ 保証契約の成立を争う場合（保証否認）の方法もし、時効援用通知に対し、保証協会から時効が中断していると主張された場合には、裁判で保証契約の成立を争うことになります。これには2通りの方法があり、（１）保証協会から訴えられた場合、反論として保証を否認する方法と、（２）こちらから先に「債務不存在確認の訴え」により保証を否認する方法があります。訴訟では訴える側に費用の負担がありますので、通常は（１）の方法によります。ただし、状況を早く進めたい場合、（２）の方法によることもあります。裁判になった場合、確実に勝てるかどうかはわからないので、まずは時効援用通知を送って、保証協会の出方をみてください。
転貸
転貸による建物明け渡し
住居人が又貸しして、契約違反で退去してもらいたいのですが、立証するためには写真とか隣の住居人などの証言が必要でしょうか？また民事保全手続きもあるよと言われましたが具体的にどの様な事があるのですか？ご教授お願いします
回答
ベストアンサー
１ 転貸の事実を外部から確認するためには、以下の方法が考えられます。・貸室の表札、看板を確認する・投かんされた郵便物のあて名を確認する（ただし郵便受けを勝手に開けるのはダメ）・隣家などの聞き込みご質問の通り、写真や聞き込みの記録（報告書）が必要になります。２ 民事保全の手続きとは、「占有移転禁止の仮処分」のことを指していると思われます。占有移転禁止の仮処分というのは、明渡し訴訟を予定している債権者（貸主）が、訴訟後執行の段階になって、貸室の占有者が交替して判決が無駄にならないよう、あらかじめ訴訟前に貸室内に執行官に立ち入ってもらい、占有者を確認する手続きのことです。この仮処分を実行に移すためには、「又貸ししたから契約を解除する（した）」という事実関係の疎明が必要ですので、まずは１で示したような又貸しを疑うに足る十分な証拠を用意したうえで、借主に解除通知を送り、その後に申し立てることが多いでしょう。仮処分は正式な裁判を起こすのと同程度の準備が必要になるので、気軽に起こすことはできません。また、通常の流れ「解除→訴訟→明渡し」よりも費用と手間がかかります。ただし、明け渡しを確実にしたい、できれば早期に解決したいという場合には使うことがあります。私の経験上、相手がややこしい人だったり、安全確実を望む依頼者の場合、まず先に仮処分を申し立てることが多いです。
名義変更
住宅の名義変更について
約2年前に離婚して、結婚していたときに購入した家に元妻と子供たちを住まわせています。ローンは自分が払っています。そして、まもなくローンの返済が終わります。離婚前に元妻の親からローン完済後は、家の名義を子供に変えてほしい。そうすれば、税金がかからないと言われ、当時はよく調べもせずに、了承してしまいました。いざ自分で調べてみると、実の息子でも贈与税がかかると知りました。自分は35歳 子供12歳です。そこで質問なんですが、① 子供に名義変更するのは可能なのか。② 可能であれば、税金などはかかるのか。③ もし、税金がかかるのであればそれを回避する方法はあるのか。です。よろしくお願いします。
回答
ベストアンサー
分与財産として不相当に高額にならない限り、税金はかかりません。どの範囲で分与したら不相当になるのかは、離婚原因や、夫妻それぞれの名義の共有財産などにより一概に言えません。共有財産の半額を超えないのであれば一般的には正当といえるかもしれません。
契約・借用書
法人名での借用書は個人負担になりますか？
義父が持っている借用書について質問です。借用書の借主は法人名と代表取締役名(義父)になっていました。(捺印は法人印)その上で質問です。①個人への貸付ではないので、個人の負担とはならないという解釈であっていますか？②どのような手続きで法人を辞めることはできますか？(資金繰りは悪化しているようです)先生方、ご回答宜しくお願い致します。
回答
ベストアンサー
> 借用書の借主は法人名と代表取締役名(義父)になっていました。(捺印は法人印)> その上で質問です。> ①個人への貸付ではないので、個人の負担とはならないという解釈であっていますか？社名の下に肩書（代表取締役）があり、個人名が書いてある場合、通常は会社が借り入れたことを証するので、代表取締役個人の返済義務はありません。ただし、金融機関の場合、同じ借用証あるいは別の用紙で「連帯保証人」などの名目で個人保証を求めることがあるので、そのような書類にサインしたことがないかご確認ください。> ②どのような手続きで法人を辞めることはできますか？(資金繰りは悪化しているようです)（１）別の人に代表取締役になってもらい、代表取締役から取締役に変更登記する。（２）別の人に代表取締役になってもらい、取締役を含めて退任し登記する。（３）法人自体を整理してしまうのであれば、解散→精算決了か、あるいは破産申立て以上のようになります。（１）（２）であれば人選さえ準備出来れば司法書士に手続きを依頼すれば実行できるでしょう。（３）の場合、弁護士に相談したほうが良いです。
連帯保証人
法務局に職権で解散登記されたら法人債務は？
10年ほど前に廃業をしましたが無保証人の債務が残っていた為、法人を解散できずにそのままになっていましたすると法務局に職権で解散登記されてしまいました この場合は無保証人の債務が残っているのですが返済義務はあるのでしょうか
回答
ベストアンサー
少額の返済を続けていれば、時効は完成しません。ただ、「無保証人の債務」と表記されているのが、「代表者、役員等の連帯保証のない、法人のみの借入債務」という意味であれば、既に法人の事業を廃止している以上は、支払を止めても差し支えない（というよりも止めざるを得ない）と思います。法律上は、代表者、役員等が自腹を切ってまで、廃業した法人の債務を支払う義務はありません。
手付金
住宅ローン。ローン特約の白紙解除のために条件
ローン特約 白紙解除について先日 初めて中古マンションの売買契約を交わしました。大手銀行二社は事前審査落ち。唯一事前審査が通ったネット銀行を元に、売買契約をしました。（同時進行で他の大手銀行と地方銀行も申し込み→通らず）期待していたネット銀行は、本審査に落ちました。電話での理由回答は、今年の月額を年収に換算すると、お取引できないと判断したとのこと。（今年度は介護休暇を定期的に取得している分、見込み年収が下がっていました）事前審査で、去年の年収をふまえた申告をしていたのが敗因ですが、その申告に落ち度があるとまでは思いませんでした。今年、介護理由で給料の下がったこともあり、こちらの本審査が落ちた時に、出直したほうがいいという気持ちになりました。本審査否決連絡から3日後、売主から、他の銀行〇〇銀行なら通るから、申し込んでくれ、と言われています。（努力を見せろということかと）しかし、何社も落ちたのは事実。本命のネット銀行落ちたことで、周囲の家族、元主人にも それを公表しました。その結果、実家も元主人も助けになると言ってくれています。いま、売主が勧めてくるローンを進めることはできますが、強要されると 納得がいきません。ネット銀行含め4社落ちていて、実際に滅入りましたし、貯金と年収アップに精を出したい気持ちです。自分に落ち度があれば手付金が帰ってこないことは覚悟の上で売買契約を交わしました。目的は手付金を戻してもらうことではなく、「〇〇銀行でトライしてくれないなら、努力してないとみなし、手付金も返さないということですか？」ここが納得できないので、本日〇〇銀行の申込書は書きませんでした。・パフォーマンスとして申し込むべきか、・はたまた審査に受かってしまったら、周りから見放される可能性を危惧しています。（元夫、両親ともに、バックアップは手厚いですが、 本審査否決のあとも諦めなかったことがバレると、今後、育児の協力を得られないかもしれません。）2点、仲介業者さんには 話しましたが、私がすんなり〇〇銀行でリトライしないことで、板挟みにさせていることを心苦しく思います。ご意見をお聞かせいただけますでしょうか。
回答
ベストアンサー
１ 融資特約の一般的説明不動産売買契約書では、「融資特約」という条項で、住宅ローンが通らずに契約を中止（解除）するときのルールが規定されています。「気が変わった」「他にいい物件が見つかった」という理由で契約を中止する場合、手付金放棄か、あるいは手付解除の期限が過ぎていれば違約金を支払わないといけません。しかし、住宅ローンの審査が通らなかったことを理由に契約中止する場合には、手付金放棄や違約金は不要、と規定しているのが通例です。ご相談の件でも、まず確認していただくことは、融資特約にはどのように書かれているかということです。規約の記載内容にはさまざまなものがあり、なかには買主が独自に探してきた銀行審査に落ちた場合には、その結果通知の書面を売主に提示する、と書かれている場合もあります。この場合、審査が通らなかった証明書を用意する場合もあります。２ どのように対応するか円満に契約を終わらせるには、売主が指定する銀行の審査は一応行った方が良いです。それでも審査に通らなかった場合、売主もあきらめて、手付金もすんなりと返してもらえる可能性が高いからです。あるいは、ご相談者が、既に買う気が全く無くなっており、どうしても断りたい場合、多少のやり取りは仕方ないと考えたうえで、解除する理由を用意する必要があります。もともと、契約上は、融資が通らなかった場合、解除可能で、なおかつ手付金も戻ってくるという規定になっているはずです。まずは、規定を確認したうえで、それ理由に解除を伝えることが必要です。とはいえ、売主（と仲介業者）は、再申請を食い下がってくる可能性が十分考えられます。その場合には、新たに紹介された銀行が、これまで申請した4銀行よりも条件が悪い（利率や団体信用保険の内容）とか、以前その銀行でトラブルになったことがありいい印象がないなどの理由があれば、断ることも考えられます。ご検討ください。
建築
施工ミスによる怪我。どのような対応を取ればいいですか？
注文住宅を建てた際、ストレッチのために、梁にぶら下がり棒を設置してもらいました。しかし先日、父がストレッチのためにぶら下がっていた所、棒が梁から外れ転落しました。腰の骨を折り、2週間の入院とリハビリを余儀なくされました。工務店に連絡したところ、施工ミスとの事で、治療費は保険がおりる との事でしたが、その日以降工務店から一切連絡が来ていません。もちろん父にもお詫びの挨拶も無し。このような経験がなく右も左もわからない為、何をどうすればいいか分かりません。そこで2つ質問があります。1.事故からもうじき10日となりますが、今後どのような対応を取ったらいいのでしょうか？2.父が再雇用の身のため、来年の再雇用の更新が通るか心配しています。更新できなかった際は働けていたであろう所得を請求出来るのでしょうか？回答よろしくお願いします。
回答
ベストアンサー
ご質問１の回答工務店など会社が加入している賠償責任保険では、交通事故のように保険会社が病院に治療費を支払ったり、被った損害を先払いをしないケースが多いです。このような場合、治療費は一旦被害者側で立替えして、後で払ってもらうことが多いようです。工務店の加入している保険会社がどのようなサービスを行ってくれるのかについて、工務店（あるいは工務店の加入している保険会社の関係先）に問い合わせてはいかがでしょうか。ご質問２の回答お怪我による治療費のほか、怪我によって欠勤した分の補償（休業損害）が請求できます。さらには後遺症が残った場合、それにより仕事を失った（あるいは働ける時間、できることが減った）ことに対する補償も請求できます。お父様のケースでも、腰の怪我と欠勤、さらに再雇用拒否などがあった場合、その因果関係が明らかになれば、補償を受けられる可能性があります。３ その他今後の方針について後遺症が残るかどうかは、事故後6カ月が経過した後、主治医に診断書を作成いただき、まずは工務店の担当保険会社に判定してもらうことになります。なお、あくまでも私個人の経験ですが、施設（設備）を原因とする事故に関しては、加害者、保険会社は交通事故と同等の損害賠償にはすぐに応じることはなく、交渉は難航することが多いです。交渉が難航した場合、保険会社の弁護士が代理交渉にあたり、被害者側としては対応が難しくなります。お父様のケースは、できれば早めに、賠償問題に詳しい弁護士に相談されたほうが良いと思われます。なお、弁護士費用について補足して説明します。もし、ご家族が自動車保険に加入しており、その自動車保険に「日常事故弁護士費用特約」がついている場合、ご家族の保険会社からこの転落事故の弁護士費用が支払われる場合がありますので、ご確認されることをおすすめします。
リフォーム
４年前のリフォームへのクレームは出来ますか。
4年前に中古住宅を購入して、リフォームを行いました。その際床下も確認をお願いしていて、見積もりにも防蟻処置、清掃と入っているので安心していました。担当さんに問題がないか聞いた時にも床下に問題はないと言われていました。しかし、この度雨漏りの確認で床下を見てもらったところ数カ所に蟻道が確認され、他にも端材であろう木材が散乱し、空き缶や一升瓶まで転がっていました。また、床下の通気口が１箇所しかないため役目を果たしておらず床下は湿気が困り土台の木材が一部腐食を始め、土や床材の裏面などはカビがびっしりでした。リフォームの後の引き渡しの際にも言った言ってない問題が多数起こっていたのですが、確認を怠ったこちらにも非はあると引き下がりましたが、今回の床下の事は見過ごせません。リフォームの契約書の重要事項説明にも床下のカビの事や、シロアリの事は書かれていません。１、４年が経過していますがリフォームしてもらった業者（不動産会社仲介）に事情説明をお願いする事は出来ますか２、今後の修理や改善の為の費用を一部でも負担してもらう事は可能でしょうか
回答
ベストアンサー
直接のご質問に対する回答としては、以下の通りとなります。質問１ ご説明は是非求めるべきと思います。その際の質問事項は、この回答をご参考になさってください。質問２ 交渉の中で一部負担していただける結果になればよいとおもいます。ただし、訴訟などを提起して強制的に支払わせるのは、下記の通り、かなり問題点があるので難しいです。以下、解説します。リフォーム業者に対して責任を追及する根拠としては、（１）瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）と（２）説明義務違反の2通りが考えられます。（１）瑕疵担保責任というのは、依頼した仕事の結果が求めていた内容に合わない（安全性、性能が不足する）場合に、補修（再工事）や賠償請求あるいは代金の一部返金を求めることのできる請求です。ご相談の事案では、白蟻の形跡があることで「防蟻処理が不十分」という瑕疵、カビがびっしりついていたということで、「換気措置が不十分」だったのではないかという瑕疵の疑いがあります。 これらの請求は、瑕疵を知ってから１年以内に業者に請求しておく必要があります（ただし、契約書で瑕疵の期限を例えば「引渡しから１年」など短く限定している場合、請求できないこともあります。）ただし、業者側は、「防蟻処理は十分に行った」とか、「通気口を増やすことまでは依頼されていない」として、もともと求められた工事の対象外、などと言い訳することも考えられます。（２）もともと、相談者の方が床下のカビやシロアリについて心配していて、確認してほしいと頼んでいたのにもかかわらず、不十分な工事しかしなかったから損害が出たということで、リフォーム業者（あるいは仲介業者）に説明義務違反による損害賠償を求めることも考えられます。ただし、事前にどのような調査を求めたのか、どのような応答をしたのかは第三者として確認できる証拠がなく、請求が難航することもあります。
詐欺
死んだ父の名義のまま父の弟が経営している貸店舗を父の息子が取り戻したい
父が貸店舗で自営をしていたのですが病気で仕事ができなくなりその間父の弟が代わりに店をやっていましたそのまま父が亡くなり父の弟に話を聞くと全て大丈夫とだけ言われそのまま今も父の弟がお店を経営しています当時は生前に譲渡がなされたものだと思い込んでいました１０年ほど経って父の弟から定期建物賃貸借契約書の貸主が死んだ父のままだから譲渡契約書を書いてほしいといわれ大家に会って（その時初めて会ったし電話等で話もしたことがない）話を聞くと貸主が父（死亡）、連帯保証人が父の父（死亡）状態大家が言うには１０年間家賃滞納等のトラブルもないので契約は自動で更新していたそうです１０年間父の弟とは法事で軽く言葉を交わす程度で金銭の受け渡し等は一切ないです1.お店を取り返すことができるのか？2.取り返すことができる場合金銭的なトラブルが起きないか？3.１０年放置されていたことに対しては詐欺ではないのか？どう対応すればよいのか？
回答
ベストアンサー
Q１ お店の取り戻しはできるかA１ 使用貸借の終了などを主張して返還を求めることが考えられます。ご相談の事案では、お父様の生前、体調を崩したお父様に代わって弟さんが店を引き継いだようです。お父様が賃料などを受け取っていないようですから転貸借ではないようです。書類がないので明確な合意内容はわかりませんが、民法上は「使用貸借」（好意でただで貸す）、または「業務委託」（病気の自分に代わって店の業務を任せる）の約束がお二人の間にあったのだろうと解釈することができます。一方、お父様の死亡により、大家との賃貸借契約は、借主（お父様）が死亡しても当然には終了せず、相続人（妻と子）に引き継がれます。そして、借主は、書類で明確な合意のないまま店舗を使っている弟さんに対して、（１）使用貸借契約が終了したことを主張して明け渡しを求める、（２）業務委託の終了を主張して明渡（退去）を求めることが考えられます。生前、二人の間にどんな取り決めがあったのかは弟さんしかわからないようですから、その点について説明を求めることになるでしょう。Q２ 退去時の金銭トラブルの可能性はあるかA２ 費用の負担を求められる可能性があります他人が契約する店舗を一定期間管理していた人が、期間中建物の維持管理に必要な費用や改修工事を行った場合、所有者や元の権利者（賃借人）に対して費用の償還を求める場合があります。本件でも、この10年の間に弟さんが店舗設備の新設、改修を行っていた場合、その費用の負担を求められる場合があります。 ただし、全額ではなく、現存価値に限るなどして解決することや、そもそも必要な改修ではなかったなどの理由で支払しなくてよくなることもあります。Q３ 詐欺ではないかA３ だまして得る利益の対象が「店の運営」であり、そのほかは家賃、仕入、光熱費等を弟さんが負担していたのでしょうから、刑法上の詐欺として処罰される可能性は非常に小さいでしょう。警察に相談しても対応してもらえない可能性があります。※ 相談内容は、長期間にわたる込みいった事情があるようですが、ここでは書ききれないはずです。資料を持参してお近くの法律事務所で直接相談したほうが良いと思いますよ。
個人再生
個人再生時の銀行口座取り扱いについて
個人再生を検討しています。銀行カードローン借入がある銀行に給与振込口座及び会社経費振込口座があるのですが申立すると口座凍結や債務相殺されてしまうのでしょうか？
回答
ベストアンサー
ご質問の通り、借入のある銀行の預金は、弁護士からの受任通知が銀行に到着した時点で、預金口座が凍結され、残債務と預金残高が相殺されてしまいます。ただ、受任通知到着後に振込のあった給与や経費については、破産法上の「相殺禁止」に当たることを指摘すれば、相殺せず返してくれることも多くあります。もっとも、すべての銀行が必ず返還に応じてくれるとは限りませんし、返還の手続きには、日中に口座のある支店に本人が出向いて手続きしないといけないなど、大変なことが多いです。できる限り、弁護士に依頼する前に、口座の振込先を変更しておいたほうが無難です。
転貸
転借の件教えてください。
モールや商業施設から催事場所をお借りして借りたいキャンペーン会社様に一時的（2～3日程度）に貸している業務をしている会社（仲介会社）なんですが、商業施設様もそのビル自体借りているビルの場合、転借の転借になるので断られました。転借はよくて転借の転借はダメなんでしょうか？法律上だめなのか契約上だめなのかどちらでしょうか？
回答
ベストアンサー
（回答）転貸（転借）の条件は、貸主・借主の契約内容によります。（解説）法律上は、転貸借は、貸主の承諾がなければできません。ただし、契約上、貸主から事前の包括的な承諾を得ておけば、その都度、承諾を取らなくても転貸できます。土地建物は、その使い方によっては周囲に迷惑が及んだり、修繕に多額の費用が掛かる場合もあります。貸す前にはその用途、業種を確認してから貸す（あるいは用途、業種をあらかじめ限定して貸す）のが一般的です。ご相談の件では、転々貸借だからダメ、なのではなく、あくまでも契約上転借人の次の借主の素性や用途が把握できないからダメなのでしょう。
登記情報請求
建物を２０年間借ります。 賃借権の登記は必要でしょうか？
建物賃借権について教えて下さい。Aは、土地と建物を取得する予定です。 取得後、既存の建物を解体して新しい建物を建てます。Bは、Aが新しく建てる建物について、20年間賃借することを検討しています（定期建物賃貸借契約）。この場合、Bは、賃借権を登記する必要はありますか？特に心配しているのは以下の通りです。賃貸借契約には、賃借権の登記をする特約はありません。Bは、Aに対して、この特約を入れてもらえないかお願いする予定ですが、Aがこれを拒否する場合、Bとしては、「登記をしなくても、建物の引渡しを受ければ、対抗要件を具備するので、別に登記しなくてもいいんじゃないか？」という認識でいます。ただ、引渡しを受ける前に、Aから第三者に所有権が移転（登記）する場合や抵当権設定登記が行われてしまうと、Bは第三者に対抗できない場合があるのではないでしょうか？また、Aがどういった理由で賃借権登記の特約を拒むのか、賃借権登記をする場合は建物に登記するのか、についても教えて頂けると幸いです。何卒、宜しくお願いします。
回答
ベストアンサー
> 引渡しを受ける前に、Aから第三者に所有権が移転（登記）する場合や抵当権設定登記が行われてしまうと、Bは第三者に対抗できない場合があるのではないでしょうか？その通りです。ですので、未完成建物の賃貸借契約を締結する場合には、貸主の義務として、引き渡し前に対象物件の所有権を第三者譲渡したり、抵当権設定をしないという規定を入れる場合が通常です。> また、Aがどういった理由で賃借権登記の特約を拒むのか、賃借権登記をする場合は建物に登記するのか、についても教えて頂けると幸いです。Aが拒む理由：たとえば、3階建の1階だけ貸す場合、賃借権登記ができないようです（一棟の建物全体もしくは区分所有の建物の1室に登記する。）そのほか、「普通やらないことだから何か予想外の不利益を被りそうで怖い」という感情的な理由かもしれません。登記の方法：上記の通り、建物に登記します。賃借権は、建物の権利に関する所有権以外の欄（乙区欄といいます。）に記載されることになります。
示談交渉
弁護士に依頼している事故のやりとりの書類を閲覧できるか？
事故の件で相談致します。昨年の10月末で通院が終わり弁護士に最初から依頼しており3月末に14級の後遺障害が認定されました。示談の交渉に移り難しい案件でもないと思うのですが弁護士に連絡しても返事がコロコロ変わります。最近の電話では保険会社が後遺障害の認定された用紙を取り寄せているとのことでした。時間がかかりすぎではないでしょうか？通院から認定まで5ヶ月かかり示談ですでに3ヶ月かかっています。依頼している弁護士に今までの関連のやりとりが分かる書類を見せて頂くのは可能でしょうか？腑に落ちない事も多く信頼関係が築けません。
回答
ベストアンサー
後遺障害認定後の示談交渉は、1カ月で決まるものもあれば、半年かかるものもあります。ご説明の通り、相手の保険会社の担当者が認定の結果に納得されない場合、自賠責の資料を確認することもあります。ですので、ご依頼した先生が十分活動なさっているのか、そうでないのかは一概に言えません。もっとも、3カ月間も交渉しているのであれば、弁護士ー保険会社の間でいくつか書面のやりとりはあるでしょう。依頼している弁護士に対して、「認定後の交渉経過を説明してほしい」と弁護士に連絡し、その説明の際に、交渉時にやりとりした書類のコピーがほしいとリクエストしてよいと思います。なお、私自身、依頼者に交渉経過に関する書類をお渡しすることについては全く抵抗がありません。しかし、そういった説明を面倒だとか、自分が疑われていると感じて、全く応じない弁護士も、少なからずいるようです。
リフォーム
リフォーム完了後の費用トラブル
2018年11～2019年３月までリフォーム工事をしました。その過程において、「相当の補強工事が必要」と言われたので「それなりの経費はかかっても工事を進めてください」と答えました。見積りでは130万だったのが請求書では200万になっており、今更ながら契約書を交わさなかったことを後悔しています。そこで先生方に質問です。具体的な金額の話しは一切していなくても請求に応じなくてはいけないのでしょうか？
回答
ベストアンサー
（回答）工事前に金額が決まっていなくても、完成した工事の費用は支払う義務があります。ただし、いくら払うのが妥当なのかは一概に決められません。まずは交渉してみる必要がありますが、解決しない場合、裁判所で建築の専門家に工事代金を決めてもらうこともあります。（解説）建築工事では、着工前の見積額と完成後の工事代金が変わることがよくあります。特に、床下や天井など、実際にやってみないとわからない箇所の修繕を伴う工事などは、着工前に正確に見積もるのが難しいという問題もあります。とはいえ、もともと見込んでいた工事から、どこが増えて変わったのか（追加・変更工事）、材料代や工賃は妥当かを確認する必要があります。単なる工事費の水増しの場合には増額に応じないという対応もあり得るでしょう。ご相談の件では、当初見積もっていた予算の１．５倍程度まで金額が増えているので、それに相当する工事個所、材料の増加があるはずです。まずはその点を見積書と請求書を見比べて確認してみましょう。ご自身でわからない場合、別の建築業者に相談したほうが良いです。次に、金額が高すぎる場合には、値下げの交渉をします。このときに材料費や工賃について言うべきことがあれば伝えたうえで、何とか合意できる点を探します。それでも決まらない場合、福岡簡易裁判所に「建築調停」を申し立てるという方法もあります。お互いの言い分を聞いたうえで、建築士などの専門委員が妥当な工事代金を算定してもらえることがあります。調停はご自身でも可能ですが、法律的な話が出ることが多いです。申立ての前には、見積書、請求書や工事個所の写真と共に、建築調停の経験のある弁護士に一度相談されたほうがよいでしょう。
自己破産
車の購入金額を払えない場合、破産手続きをすることになるのでしょうか。
車を、契約時に内金、納車時に残金を納めるということで、現金で購入する契約をしましたが、払えなくなりました。内金の半分は支払い済みです。ローン審査も通らず、家族にも審査が通る人はいませんでした。お金を借りられるような人もいません。そこで、先生方に2点質問がございます。1 この場合、自己破産するしかないのでしょうか？2 利息などがついていないので、債務整理には当てはまらず、支払額は減らせない、という認識であっておりますでしょうか。
回答
ベストアンサー
後日決済で一部内金を払ったものの、残金が用意できない場合、販売店から車両購入契約を解除されるでしょう。その場合に生じるキャンセル料が内金の範囲で足りるのか、あるいは追加で請求されてしまうのかはその販売店との契約内容や、車両に要した費用（登録作業やオプション追加など）によって変わるでしょう。１ 自己破産するしかないか→少なくともこの残金支払い義務だけのために破産する必要はありません。もっとも、ほかの債務も合わせて返済が苦しいという理由で自己破産した場合、通常は、販売店から契約を解除されるとともに、追加請求額にかかわらず支払い義務はなくなるでしょう。２ 支払額は減らせないか→相手によりますが、通常は減免されないでしょう。
名義変更
相続財産管理人でなく特別代理人を選任して登記引取訴訟を提起することは可能でしょうか。
お忙しいところ、ご相談したく失礼致します。以下の状況下で、相続財産管理人を選任せず特別代理人を選任してもらって登記引取訴訟を起こせるかについて、ご教示賜りたく存じます。数十年前当時勤務していた会社の代表者Ｘが、従業者Yの名義を無断で冒用し土地の売買契約、金銭消費貸借契約及び抵当権設定契約を締結。半年後、事実が発覚してYはXに対して、上記無権代理行為の追認を拒絶。既に土地は引き渡され借り入れた資金で売買代金は決済済であったため、借入金及び公租公課は継続してXが負担する旨、借入金が償還され抵当権が抹消された暁には、登記名義をYからXへ移転する旨覚書を締結。それから5年後、Xが借入金を償還し抵当権が抹消されたので、YはXに登記に必要な書類一式を渡す。しかし、Xは所有権移転登記を移していなかった。3年前Xが死亡し、Xの子などの相続人は異父兄Zを除いて相続放棄。なお、Z及びその子供については所在が目下のところ不明。故に現時点でも登記名義はYになっている。Yは横着なので、本件土地に毎年固定資産税が課されている事に気づかなかった。他の土地、建物、山林等と一緒に口座振替で納付していたので、個々の明細に気を止めていなかった。借入金が償還されるまでは、Xが法定納期限前に現金で持参していたが、登記に必要な書類を渡した後についてはXが持参してこなかったので、既に登記がXに移っていると思っていた。先述のように横着なので登記を確認しなかった。昨年になって当該土地から、土砂が崩れ落ちそうなので土地所有者として対処するように、隣接する県道を管理する県庁から要請があった。辺鄙な場所で工事にかかる費用も数百万かかるという専門業者の見積が出て来た。それとなく県庁の担当者に相談したら、真実の所有者（相続財産法人を含む）がいれば、（そのことが登記などで確認できれば）、その者が責任を負うのではないかというニュアンスの回答があった。当方の手持ち資料として、すべてコピーですが「売買契約書、追認拒絶通知書、覚書」があります。このような状況に於いて、故Xへ登記を移せという判決を得ることが出来るでしょうか。また、可能である場合弁護士の先生に用意する報酬・費用などの大まかな金額、訴訟の提起から判決までの時間をご教示賜れれば幸甚に存じます。御厄介をおかけしますが、何卒よろしくお願い申し上げます。
回答
ベストアンサー
自分が申立てしない相続財産管理人に対する、契約上の義務に基づく登記請求訴訟を提起できるかという問題ですね。ご質問に対する回答としては、「可能性はないわけではないが実現することはほぼ考えられない」というお答えになります。そもそも、相続人全員が放棄する案件というのは財産の換金可能性が乏しい場合が多く、多額の予納金を積んで財産管理人を選任する債権者は少ないです。また、仮に誰かが相続財産管理人を選任し、それをたまたま発見した方が土地の引き取り（登記移転）を求めて訴訟する場合があるとしても、財産管理人が、経済価値（売却可能性）のない土地に関し、すんなりと引き取り許諾するとは考えにくく、訴訟の見通しとしても難航することが想定されます。もし、懸案事項となっている不要地について、いくらか払って誰かに引き取ってもらえるのであれば、相続財産管理人の選任を待つよりも、断然早く、場合によっては安価な解決になるでしょう（相続財産管理人に対する訴訟費用も数十万円かかることは先に述べたとおりです。）。
保証
瑕疵担保責任で保証されますか？
建売住宅を買って2年目になるんですが、雨が降ると雨水の流れが悪いのか粘土質なのか水が溜まって庭に大きな水たまりが出来ます。晴れた時はジメジメ残るらしく苔が沢山生えてます。瑕疵担保責任と言えますか？住宅保証で直せますか？よろしくお願い申し上げます。
回答
ベストアンサー
お庭の水はけが悪いという点について、地面の改良まで工事の内容になっていれば、その工事の不備を理由とした瑕疵修補（手直し工事）ができる場合もあります。そうではなく、例えば単に庭に砂利を引いたり、木を植えたりするだけの工事の場合、瑕疵とは言えない可能性が高いでしょう。ただし、建売物件では、通常1年から数年の間は手直し対応してくれる業者が多く（あくまでサービスの範囲ですが）、お困りの件も相談した場合、何らか対策を講じてくれるかもしれません。なお、住宅性能保証は、あくまでも住宅の不具合（雨漏りや耐震性能など）を保証するものですから、土地に関する補修には使えないと思われます。詳しくは、住宅保証機構のサイトをご覧ください。※ ご依頼されたお仕事の契約内容やお庭の状態など、詳しい状況が分からないのであくまで一般的なご説明になることをご了承ください。
借金
カードローン返済について
兄が死亡し、公正証書にて妹の私にすべて譲ると遺言がありました。消費者金融と銀行系のカードローンが残っており、そのうち消費者金融からは遺族には請求するつもりはありませんので支払い頂かなくても結構ですと言われました。本当に支払いしなくても大丈夫なのでしょうか？銀行のカードローンは支払いして完済しました。銀行からはまだ連絡がありません。
回答
ベストアンサー
貸金業者が相続が発生したというだけで回収を断念することは通常ありません。ですので、消費者金融が請求を中止したというのは、実はもう残債務が無くなっている可能性が高いです。あるいは長い間取引した結果、過払いになっているのかもしれません。１０年以上の長い間貸し借りを続けていたのであれば、ほかの業者でも過払いになっている可能性があります。過払いになっていれば、お金を逆に返してもらえる可能性もあります。それぞれの消費者金融との連絡は、ご自身でも可能ですが、より確実に整理されたいのであれば、相続全般のことを含めて弁護士に相談されたほうが良いです。また、現在把握しきれていない借入先がある場合もあります。相続人の方であれば、全銀協、CIC、JICCといった団体に、故人の借入履歴を調査でき、これによって、借入先の数や総額についておおよそのことが分かります。おひとりで対応するのは難しいと思われますので、一度、お近くでも結構ですので、弁護士に「相続財産、相続債務」のことでご相談されるのが良いと思います。その際には、上記の返済の件とともに以下のことをお尋ねしたほうが良いです。・相続放棄の期間延長ができるか・相続を放棄したほうがいいか、そのまま引き継いだほうが良いか・親族との話合いはいつ、どうやってしたらいいか（あるいはしなくてよいか）家族関係や、あなたが公正証書を持っていること、お兄さんのその他の財産（不動産、預金）のことなども事情としてお伝えください。
個人再生
海外在住者の個人再生
現在海外にて現地採用で働いております。海外在住です。2年前に任意整理をしまして現在まで滞納せずに支払っております。この度個人再生を考えておりますが現在の私の状況から手続きの際どの様な条件、どの様な準備が必要か教えて頂けますでしょうか。私の現状ですが、1.日本の住民票は抜いてあります。2.収入は海外の給与のみです。(日系の企業で雇用契約書が有ります。固定給で期間の定めなしです。)3.日本にはローン返済中の一戸建てが有ります。この場合1.住民票は日本に戻さないといけませんか。2.海外の通帳も取引明細2年分は提出が必要ですか。3.住宅ローンは支払いを続けたいのですが現状住んでいなくても住宅ローン特則は使えますか。(日本に帰ってきた際に住む為)4.海外で作ったクレジットカードの明細を提出しないといけませんか。5.現在親の家族カードを使用させて貰っておりますが影響有りますか。6.その他注意する点は有りますか。色々書いてしまいましたが御回答宜しくお願い致します。
回答
ベストアンサー
在外邦人の再生事件を何度か手掛けたことがあります。以下のご質問にお答えします。> 1.住民票は日本に戻さないといけませんか。今のところ戻す必要はありません。日本に住所居所がない場合でも、日本に残した財産の所在地を管轄する裁判所に申し立てできます。> 2.海外の通帳も取引明細2年分は提出が必要ですか。弁護士との契約から少なくとも1年前にさかのぼって必要となります。> 3.住宅ローンは支払いを続けたいのですが現状住んでいなくても住宅ローン特則は使えますか。(日本に帰ってきた際に住む為)確約はできませんが、海外在住が一時的であることが裁判所に納得させられれば使える可能性は十分あります。> 4.海外で作ったクレジットカードの明細を提出しないといけませんか。生活費に使っている場合、添付することを指示されることが多いと言えます。> 5.現在親の家族カードを使用させて貰っておりますが影響有りますか。他人の家族カードは、カード会社との関係ではご相談者の親が借入者となります。債務として載せる必要はありませんが、今後使用を続けられるかどうかはその必要性などを検討したうえで、裁判所の指示に従った方が良いでしょう。> 6.その他注意する点は有りますか。資料がほとんど外国語で書かれていると思われます。裁判所への資料は翻訳して提出する必要があります。といってもすべてを翻訳業者に書かせる必要はなく、書類の重要性に応じてご自身で記載していただくことで足りるかもしれません。
契約書
賃貸の媒介依頼書（媒介契約書）について。有効期間はいつまでですか？
大家をしています。賃貸借でも、不動産業者に媒介依頼書（媒介契約書）を書いてくれとお願いされる事があります。その中に成約時の広告料支払について記載がありますが、媒介依頼書（媒介契約書）に有効期限が書いてない場合、いつまで契約の効力があると考えられますか？例えば、３年前に依頼をして媒介契約書を書いたが、それ以来一切連絡をとっていない場合。直近で仲介として借主との間に立ったら（仲介報酬以外の広告料について）媒介契約の記載が有効になるのでしょうか？
回答
ベストアンサー
契約では、契約書において定められた契約期間や更新方法によってその有効性を判断するのが基本です。ただし、国土交通省が公表している「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」では、媒介契約の有効期限、更新手続きについて、以下のように規定されています。ご相談の例では、契約書や裁判例を詳しく調査したわけではありませんので断定できませんが、媒介契約に関していえば、3年前の契約はすでに終了しているという可能性が高そうです。〔宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方〕より抜粋・・・契約の更新には依頼者の申出が必要であるが、この申出は後日の紛争を避けるため文書によって確認することが望ましい（標準媒介契約約款では文書による申出を更新の要件としている。）。また、更新の申出は、有効期間満了の都度行われるべきもので、あらかじめ更新することを約定することは許されない。
競売
強制競売無剰余取消のその後について
消費者金融に借金があり強制競売になりましたが無剰余取消になりました。その後について質問します。1.無剰余取消になった後、相手側はどのような対応を取ってくるでしょうか？2.強制競売の無剰余取消の後でも任意整理はできるでしょうか？
回答
ベストアンサー
> 1.無剰余取消になった後、相手側はどのような対応を取ってくるでしょうか？他に差押えできる対象の財産（例えば、給与や預金）があれば、再度そちらを執行申立てすることがあります。不動産の競売をもう一度行うということは考えにくいでしょう。>2.強制競売の無剰余取消の後でも任意整理はできるでしょうか？債務の対象の方に換価可能な財産が乏しいことがはっきりするので、任意整理で減額あるいは長期弁済を提示した場合、債権者がこれに応じる可能性はあるでしょう。
不動産登記
不動産の所有権移転について 建物名義人から土地名義人へ
お世話になります。不動産の所有権移転に関して質問させてください。先日 夫と協議離婚が成立しました。離婚理由は相手の不貞行為です。慰謝料、養育費は支払えないとの返答。(申立て準備中)他にも私の母への借金が数百万あり。返済はしないそうです。元夫は自己破産を考えています。私に秘密にしていた銀行、サラ金、クレジットカードや個人からの借入が9000万円ほどあるようです。現在の住民票は私と子ども達が居住中の住まい元夫は実家になっています。私の居住中の住まいは土地 私の母建物 元夫の名義になっています。ローンの債務者名は元夫 引落の口座も元夫名義のものです。抵当権は土地建物の両方に設定されています。公正証書で建物の所有権を移すことは元夫の承諾を得ています。【相談】私の母が住宅ローンの借入先に全額を返済し、同時に建物の所有権を元夫から母へ移したいと考えています。【質問】この時に必要な手続き(元夫に署名捺印をもらうなど)はどのようなものがあるのでしょうか。あるいは、元夫を介することなく、所有権の移転は可能なのでしょうか。元夫が自己破産の申立てをするタイミングの前に手続きを完了させたいと希望しています。お知恵を拝借できましたら幸いです。
回答
ベストアンサー
> 私の母が住宅ローンの借入先に全額を返済し、> 同時に建物の所有権を元夫から母へ移したいと考えています。上記の名義移転の方法は、一般的には「任意売却」という方法で実現可能です。売主：元夫、買主：相談者の母ということで建物を売買するのです。売買に先立ち、住宅ローン会社には売買代金やローンの支払方法について事前に話をしておきます。こういった手続きは、不動産仲介業者を通じて行うのが一般的です。なお、ご相談の件では、離婚に伴う公正証書がある、元夫が自己破産を予定しているという特徴があります。そのため、以下の点もよく考えたうえで実行に移したほうが良いです。・上記の任意売却で行うのが最善の方法なのか・離婚に伴う財産分与をしたほうが良いのか・破産に際して注意しておく点があるのか弁護士の経験や考え方によって、採るべき方法が変わる相談内容だと思います。できれば、公正証書や不動産の資料を持って複数の弁護士の法律相談を受け、納得できる方法で実行したほうが良いですよ。
近隣トラブル
火事による相談と近隣トラブル
嫁の両親の実家が火事になり周りの家3三軒を全焼させてしまいました。警察と消防などの原因究明はまだ続いていて、何も出来ない状態です。ご近所の方にはお詫びはしましたが、まだ何も決まってないので後日とゆうことになり両親と子供で保証などの今後について[全員そろって]と言われました。火元とゆうのはわかってますのでできる限りしたいといってますが、おやは貯蓄は少しはありますが火災保険には入っておらず満額保証とゆうのは難しいと思われます。自分達の生活も子供が小さくてそれほど余裕はないの間に挟まれて親が払えないならってゆうふうになっていきそうな状態です。弁護士さんの協力がないと今後どうなるかわかりません。アドレスをお願い致します
回答
ベストアンサー
大変な状況であることをお察しいたします。失火責任法では、故意（わざと）・重過失（少しの注意を払えば火事を防止できるのに見過ごした）でない限り、ご近所に与えた火事の損害賠償責任を負わないとされています。そのため、奥様のご実家の出火原因次第では、賠償責任を負わない場合もあります。ただ、出火原因が何であるかは、消防署の調査報告がなければ確認できないこともあり、その場合、消防署の報告を受けるまで半年から１年近くの間、解決が棚上げになることもあります。また、出火原因が分かるまでの間に近隣から引っ越し費用や生活保障を要求されることもあり、ご実家ではその対応に苦慮することも考えられます。現状や今後の見通しなどを近隣の方々に説明し、冷静に対応してもらうためにも、弁護士に依頼されたほうが良いと思います。弁護士が対応すれば、少なくとも火元になったご家族以外の方々が支払を強制されるような状況は避けられるはずです。
無効な取引
父「私の土地にあるお前の家を壊すから、出て行きなさい。」
現在、父名義の土地に私名義の家が建っています。家は祖母から相続したものです。古く、危険性（地震や火事など）があり、周りに迷惑を掛けたくないから家を取り壊したいと、父から立ち退きを要求されています。立ち退きを拒否する私に対して、父は裁判に持ち込んででも立ち退いてもらうと言ってきました。○家と土地のいきさつ・40年前、「土地」を「父」が相続・5年前、「家」を「私」が相続・3年前まで「家」には祖母が居住・現在、「家」には「私」が居住・借地契約はしておらず、土地代なども払ってはいない確かに築年数は古いのですが、今すぐ倒壊する可能性があるような危険な家ではないので、私としてはなんとか住み続けたいと思っています。そこで先生方に2つ質問がございます。1.本当に訴えられた場合、私は家を出て行かなくてはならないのでしょうか？2.「土地代を払う」「家の補強をする」等のなんらかの譲歩案は有効なのでしょうか？よろしくお願いいたします。
回答
ベストアンサー
親族間で書類を交わさずに建物を建築し、相続発生後に明渡をめぐり紛争になるケースはよくあります。ご質問に対し簡潔にお答えします。１ 訴訟の結果次第では建物を取り壊して明け渡す義務が生じる場合があります。ただし、過去の経緯や建物使の用状況、使用目的や負担していた費用により、継続使用が認められる場合もあります。２ こういった紛争については、すぐに判決で解決するのではなく、調停をしたり、あるいは裁判所から和解を持ちかけられたりして話合いを持たれることがほとんどです。その場合、大まかに言って（１）地代を新たに設定して契約を結ぶ、（２）どちらかが不動産を買い取るという解決が図られることが多いでしょう。話し合いの際には、相談者が考える解決策を提示することは有益だと思います。
不動産賃貸
広告料や業務委託料を仲介手数料として売上計上した場合の行政処分について
賃貸仲介会社です。貸主からはいつも、多額の広告料又は業務委託料名目で費用をいただき、その名目で貸主に対し領収証を発行しています。その後社内では、賃料の１ヶ月分を仲介手数料として、残りを広告料や業務委託料に振り分け、売上計上処理をしています。監督官庁から監査が入ってわかってしまった場合、どういう処分が想定されますか？尚、仲介手数料は無料で広告をして、いつも成約しています。
回答
ベストアンサー
宅建業法所定の報酬額を超える報酬を他の名目で受領した場合、には、宅建業法46条2項違反として、私事処分、業務停止、あるいは情状が特に重い場合には取り消し処分を受けます。実際に違反した業者がどのような処分を受けるかについて、報酬規制も含めた処分全般については、インターネットで公開されています。情報は、国土交通省ネガティブ情報等検索システムというウェブページから全国都道府県での処分歴が分かるのでご参照ください。処分のうち、ほとんどは、営業保証金の納付なしなど、事業の実態がないため免許取り消しされています。たまに高額報酬受領という理由で処分されている業者も見受けられます。ご参考になさってください。
共有持分
共有者が死亡した共有不動産から共有持分を放棄できますか？
１０年程前に両親が離婚し、数年前に父が亡くなりました。父には借金があったため、相続人である私と弟は、相続を放棄しました。家と土地については、両親が離婚する前に、父の借金で抵当に入ってます。父が不動産を抵当に入れて借金したことがわかり、両親で協議をして、不動産の名義を父から、父と母の名義に変更しています。離婚後、母は私の弟と同居しています。不動産は裁判所から通知が来て、競売に掛けている状態です。競売後 数年が経過していますが、売れた様子はないようです。家には誰も住んでいないため、もし何かあった時に管理責任のようなものを負えないと母が不安がっています。そこで、弁護士の先生方に質問させてください。１．現在のような不動産が売却されていない状態で、母の共有持分を放棄するなど、母と不動産を無関係の状態にすることは、可能でしょうか？２．不動産に対する母の共有持分を解消できない場合、母のデメリットやリスクは、どのようなことが考えられるでしょうか？
回答
ベストアンサー
> １．現在のような不動産が売却されていない状態で、母の共有持分を放棄するなど、母と不動産を無関係の状態にすることは、可能でしょうか？お父様がお亡くなりになったことにより、お父様の不動産の権利は、第1順位の相続権のあるご相談者様兄弟（お二人？）に相続されるはずでした。しかし、ご相談者様兄弟が相続放棄したことにより、第1順位の相続権は、お父様のご父母（第2順位）、又はご兄弟（又はその子供たち）（第3順位）の親族に相続される状態になっています。このことは、ご親族も自覚がないかもしれません。民法上、共有持分は、譲渡又は放棄により権利を移転させることができます。ただし、一方的な放棄はできず、他の共有者と共同で登記手続きする必要があります。ご相談の例では、ご相談者ご兄弟の放棄後、第2又は第3順位のご親族が引き受けていただけるのであれば、共有持分の放棄（又は譲渡）により不動産をご親族単独の名義に変更することが可能です。ただし、担保が付いており価値の無い不動産を引き受けていただくのは、かなり難しい問題であり、事実上、共有名義を動かすのは難しいと思われます。> ２．不動産に対する母の共有持分を解消できない場合、母のデメリットやリスクは、どのようなことが考えられるでしょうか？毎年の固定資産税支払い義務が一部課せられるという負担があります。また、敷地にある植樹・雑草に対する近隣からの苦情に対応しなければならない場合があります。その他、空き家が火事になり、類焼すれば近隣から賠償請求を受ける危険があります（軽過失は免責されるので、可能性は低いですが）。
契約書
退去費用について。全額借主負担になりますか？
6年住んだマンションを先日、退去しました。退去した経緯は、オーナー都合で契約解除したいとのことで、2回拒否しましたが、5ヶ月間家賃を免除するという条件を出されたので、仕方なく承諾しました。そして、退去費用のことですが、オーナーが畳とカーペットの見積もりを業者に依頼しているらしく、どうやらこちらに負担してほしいような口ぶりでした。畳は、摩耗がひどいとのことで、確かに家具を置いていましたが、6年も経っているので経年劣化ということにはならないかと伝えたところ、通常はカーペットを敷くものだといわれました。これは、こちらの過失ということで全額負担しなければならないのでしょうか？子供部屋のカーペットは、子供がスライムを落としてしまい、気付いたころにはカチカチに固まってしまっていたので掃除しても除去できませんでした。これは、私たちの過失だと思うので負担するべきだと思います。ただ、部分負担ということにはならないのでしょうか？ただでさえ、希望しない引越しによる負担（子供を転校させたくなかったので校区内で新居を探し、なかなか見つからずギリギリまでかかりました。色んな手続きや新居での収納も少なかったのでたくさん物を捨てるのにも費用がかかった）が結構あったので、退去費用も高額請求されないかととても心配です。１．畳は6年経ったとしても、過失があればこちら負担でしょうか？カーペットをひかなければいけないということは契約書にも書かれていなかったのですが･･･２．こちら過失でのカーペットの汚損は、部分負担でも大丈夫でしょうか？どうか、教えてくれると助かります。宜しくお願いします。
回答
ベストアンサー
原状回復費用の負担については、国土交通省が原状回復のガイドラインというものを作成していますので、そちらが参考になります。畳については、6年もたてば耐用年数を超えており、その残存価値が相当減少しています。また、畳の家具によるへこみについては、ガイドラインでも通常使用による損耗と位置付けられていますので、借主が負担するべき費用とは考えにくいでしょう。カーペットについては、おっしゃる通り損傷させた部分だけの負担で足りると考えるのが、ガイドラインに沿った考え方です。畳→ほぼ負担なし、カーペット→汚損部分のみ と理解すれば負担する範囲はごく小さくなるでしょう。
立ち退き・明け渡し
設備機器の譲渡契約について
この度、昨年末にお店を閉店し、次の方がされるということで、設備機器、内装含む譲渡契約を交わしました。金銭の期日は1月末までですが、まだ残金はお支払いいただいておりません。内金はいただきました。が、どうやら、開店をやめたいらしく、賃貸借契約はまだしていない状態でして、店の中の設備機器や、内装はそのままの状態になっております。私と家主さんとの契約は設備機器などスケルトンで返すことにはなっています。私としてはもう、譲渡の契約書を交わしたので、次の方のものになっていると思っているのですが、どうでしょうか？次の方がされるということで、他に問い合わせてくれた人は断ってしまいました。
回答
ベストアンサー
契約書の内容によるのであくまで一般論ですが、通常は、譲渡の契約を締結した以上、「開業の見込み違い」「心変わり」で契約を止めることはできません。よって、設備の譲渡側である相談者様の立場からすれば、譲受人には、あくまでも契約の続行を求めて残金の支払いや、賃貸契約の引継ぎ等を要求することができます。ただし、もうやる気を失っている譲受人が、自発的に代金支払い、契約引き継ぎに取り組む可能性は低いです。また、譲受人にとって、契約（営業）を実行するだけのお金が十分にない場合には、埒が明かず時間だけが過ぎていく結果になるかもしれません（訴訟を提起して勝訴するかもしれませんが、代金を回収できるかは別の問題です。）。ご相談者は、賃貸主との関係で明渡の期限があると思います。今の契約相手との間では、一定程度の違約金（内金+α）をもらって、次のテナント希望者を探すか、あるいは撤去工事を実施する方が、結果的には損失が小さくなるのかもしれません。契約続行か、解約の後明渡しか、どちらが良い選択になるのかは、具体的な事情、契約書や撤去見込み費用の資料などを用意して、お近くの弁護士に直接相談されることをおすすめします。
個人再生
個人事業を継いだ後の個人再生について
飲食店自営業をしている父に代わって店を継ぎたいと思っているのですが、①父が廃業し、私が開業届を出し実質店を継いだ後、父が個人民事再生をした場合何か問題が起こりますか？たとえば私がお金を借りる場合にも不利になりうるのでしょうか？②民事再生するにあたって、父名義で分割払い中のリース資産を解約しなければならない可能性があると思いますが、民事再生する前にリース契約を私名義に変更することは可能ですか？またその際に再度審査があるのでしょうか？また、できた場合そのあとに民事再生したら問題となりうることもありますか？よろしくお願いします。
回答
ベストアンサー
> ①父が廃業し、私が開業届を出し実質店を継いだ後、父が個人民事再生をした場合何か問題が起こりますか？お父様が再生申立前に個人事業を譲渡したことを裁判所に報告することになります。このとき、譲渡対象となった事業の価値（賃貸保証金、什器備品、在庫）をどう評価し、いくらで譲ったのかを裁判所が検討します。無償若しくは著しく安い金額で譲った場合、正当な譲渡金額を計算し直す必要があるかもしれません。（破産の場合、差額を譲受人に支払っていただくこともありますが、再生の場合にはお父様の清算価値に影響します。清算価値は、再生手続きの最低弁済額に影響します。）＞たとえば私がお金を借りる場合にも不利になりうるのでしょうか？事業の譲渡に譲受人の信用は関係ありませんので、通常は、あなたの借入には影響しません。> ②民事再生するにあたって、父名義で分割払い中のリース資産を解約しなければならない可能性があると思いますが、民事再生する前にリース契約を私名義に変更することは可能ですか？またその際に再度審査があるのでしょうか？あくまでも各リース会社の判断になりますが、リース名義の変更には応じないと思います。ただ、あなたが連帯債務者又は連帯保証人という形で契約に参加し、お父様に代わってリース料を払うという方法で債務を肩代わりできるかもしれません。連帯債務者又は連帯保証人いずれにしても、リース会社はあなたの信用状況（これまでの借入履歴や年収、勤務先など）を審査する可能性があります。＞できた場合そのあとに民事再生したら問題となりうることもありますか？（１）契約名義を変更し、お父様が契約から離脱した場合には、その後再生しても影響ありません。（２）名義変更できなかったものの、あなたが連帯債務又は保証人として代わりにリース料を払っている最中に、お父様が再生した場合、リース契約は解除され、リース物件を引き揚げられる可能性があります。ただし、保証人が代わらずリース料を払う確約がある場合、そのまま契約が続くこともあります。今回の質問事項は、リース会社や裁判所の判断も関わる問題ですので、時期、相手やこれまでの経緯によって結論が変わる可能性があります。弁護士に依頼される場合、こういった事例に関わった経験のある方にお願いしたほうが良いでしょう
個人再生
個人再生を行う上で、神戸地裁での預金、現金の取り扱いにつきまして
こんにちは。個人再生を行う上で、神戸地裁での預金、現金の取り扱いにつきまして教えてください。東京地裁では、預金は２０万円以下、現金は９９万円までが自由財産と扱われ、清算価値に計上する必要がなく、大阪地裁は、東京地裁と異なり、預金と現金の合計額が９９万円を超えてしまうと、その超過部分は清算価値に計上するとこちらのサイトで拝見しました。これに対して神戸地裁の現金、預金の取り扱いはいかがでしょうか？ご存じであればお教えいただけませんかよろしくお願いいたします
回答
ベストアンサー
神戸地裁は、大阪地裁と同様の運用をしています。
治療費
自転車と歩行者の事故 示談について
息子の自転車事故の件で相談させていただいてます。先日むち打ちに関して被害者さんからの要望でMRIを受けましたが特に問題はありませんでした。示談を進めて行ければと思っていますが被害者様側からこの事故が原因で今後何かあった場合に加害者側が責任を追う文言をいれて欲しいと言われ、その期間を3年と考えていると言われました。打撲も治り、むち打ちに関しても投薬や塗薬等でよくなっていて、検査結果も異常がなくても長期間の保証みたいなものは必要なのでしょうか？示談金についても任意保険がなく、被害者様の健康保険も使用していただけないため全額負担にて治療費を支払いしているのでそれも込みでの慰謝料には出来ないのでしょうか？被害者様から金額提示まだはないのですが金銭的にもかなりの不安がありますのでご回答いただけたらと思います。よろしくお願いいたします！
回答
ベストアンサー
自賠責保険や傷害保険などの第三者による判定が期待できない場合、「今後、後遺障害が発生したら~」という条項は入れてはいけない、と私は考えます（ここは他の弁護士には異論があるところかもしれません。）。もし１~２年後、被害者から「後遺障害が出た」と言われ、診断書を提示されても、支払う側はそれが妥当かどうか判断できないからです。（どうしても判断してほしい場合、裁判を起こすしかありません。）また、打撲のみで、レントゲン、ＭＲＩでも所見がなく、通院も数回程度の受傷のケースでは、後遺障害が認定されることはほぼありません。可能性がほぼないのに、一旦応じる姿勢を見せてしまうと、あとで紛糾する危険が高いと言わざるを得ません。私であれば、１ 示談の際には「保証」のようなことは一般的にしないと説明するか、あるいは、２ あくまでも「保険会社による後遺障害の認定」を条件に付けておくようにします。
保証
ブラックリストの人は部屋借りれませんか？
金融と携帯のブラックリストの人は賃貸物件は借りれませんか？保証人も立てられない場合です。その場合で部屋が借りれない場合、収入があれば生活保護受けられませんしどのように部屋を借りればいいのでしょうか？
回答
ベストアンサー
収入が一定額あっても生活保護を受けられる場合があります。ただし、世帯の人数や住む地域、障害のあるなしなどで給付の基準額が変わります。12万円で生活に不足する部分だけ生活保護を受けられるかどうかは個別の事情を確認した上での判断になりますので、お住まいの地域の福祉事務所に相談してください。また、私自身お見受けしたことはありませんが、住む家の無い方や、家族の家庭内暴力が酷く、家に居られない女性を行政や民間のＤＶシェルターで保護することもあるようです。こちらについても、福祉事務所などに相談することでご紹介いただけることがあるようです。法テラスのページ「トップページ」→「犯罪の被害にあわれた方へ」→「被害・手続の内容で探す」→「被害内容で探す」→「DV」→「福祉事務所や警察へ、一時保護施設（シェルター）を利用したい旨を連絡することにより、一時保護施設の利用ができます。」ご参考になさってください。
根抵当権
亡くなった父親の根抵当権を抹消したい
私は父親の息子ですが、父親が亡くなり不動産登記を見たら根抵当権がついてます。相手に完済してるかどうか問い合わせても本人以外は答えられないと、何も教えてくれません！どうしたらよいでしょうか？
回答
ベストアンサー
抵当権の権利を持つ相手（債権者）が、銀行や貸金業者であれば、戸籍を用意してご相談者が相続人であることを証明できれば、残高の有無を教えてくれるでしょう。個人の債権者の場合、誰にどう答えたらよいかわからず、警戒されて回答拒否されたのかもしれません。この場合にも、債権者に対して、「相続人に対しては債権の有無を回答する必要がある」「回答しても問題はない」と説明し、必要に応じて戸籍を示しながら協力を求めるように交渉してください。完済になっていた場合には、登記の抹消手続きが可能ですが、相手方が手続きに応じない場合、通常の登記ではなく、訴訟を起こして判決をもらい、判決による登記手続きを進める必要があります。何度か連絡交渉しても、どうしても債権者の残債回答、あるいは、登記の協力が得られそうにない場合、残債額の調査も含めて登記の抹消を弁護士に依頼することをご検討ください。なお、判決による登記を行う場合、弁護士業務のなかでもやや専門的な知識が必要になりますので、そういった手続きの経験がある弁護士にご相談されることをお奨めします。
個人再生
個人再生認可確定後の弁護士事務所との関係について
お世話になります。個人再生認可確定後の流れについてお聞きしたいです。個人再生認可確定の連絡を弁護士事務所から連絡をいただきました。その時に、弁済計画書類が出来るまで、2ヶ月くらいみてくださいとのことでした。その弁済計画書類を頂いた後は、弁護士事務所とはどの様な関係になるのでしょうか？また、弁済期間中に弁護士先生から新たな提出物を要求される場合などありますでしょうか？また、期間中に弁護士先生から連絡来るとしたら、どの様な内容で連絡が来るのでしょうか？ご回答頂けると、大変有り難いです。何卒宜しくお願いします。
回答
ベストアンサー
> その弁済計画書類を頂いた後は、弁護士事務所とはどの様な関係になるのでしょうか？通常は、事件終了となり、その後の返済対応はご本人で行っていただきます。ただし、弁護士によっては、「返済管理」といって、積立金を預り、債権者への支払を代行する場合もあります。私の場合、再生計画案の作成時にどちらにするか選んでいただいています。> また、弁済期間中に弁護士先生から新たな提出物を要求される場合などありますでしょうか？無いと思います。> また、期間中に弁護士先生から連絡来るとしたら、どの様な内容で連絡が来るのでしょうか？支払いが滞った場合、債権者は、代理していた弁護士に連絡することがあるので、弁護士から依頼者宛に入金予定を尋ねることがあります。その他、完済した債権者から契約書類が戻ってくる場合があり、その書類の受取方法について連絡することがあります。
自己破産
会社破産の申し立てをします。会社名義の車についてです。
会社破産のことです。従業員を一人雇っていた代表者が会社破産と個人再生を考えています。未払い給与はありません。会社名義の車を従業員に、退職金代わりに、あげてしまいました。退職金規定は作成していませんでした。就業規則も作成していません。従業員から、13年働いたから退職金ありますよね？と言われ、やむを得ずあげたそうです。車は、10年落ちです。会社破産の手続きをする場合、従業員に退職金代わりに会社名義の車をあげたことは、どう裁判所に説明して申し立てをすることになるのですか？
回答
ベストアンサー
10年落ちで高価ではないとしても、会社の財産である自動車を事業停止前後に譲ることは、裁判所により「否認対象行為」と指摘を受ける可能性が高いです。特に、規定もないまま退職金代わりに自動車を渡すことは「無償否認」となり、譲渡行為自体を否定されます。破産開始決定後、破産管財人は、従業員に対し、時価相当額による買取か、もしくは車両の返還（名義の再変更）を求めるでしょう。ただし、この行為があったことによって、破産される会社と代表者が破産の申立てを拒絶されたり、代表者個人の免責を否定されることはないでしょう。会社が自動車を所有していたことは決算書等から分かりますので、この場合、きちんとその経緯や譲渡先の情報を裁判所に報告したほうが良いです。そうすれば、破産手続き自体は進んでいくと思われます。
個人再生
個人再生の再生債権額について
個人再生手続き中です。代理人弁護士に依頼しています。このたび、裁判所から個人再生手続開始決定がされました。再生債権中に投資用不動産のローンがあります。オーバーローンで担保権を実行しても残る債務額を見込み額で算出し、再生債権額を算出しておりますが、実際に担保権を実行し競売にかけた場合に、仮に債務額を超過するような金額で落札された場合、再生債権額はどうなるのでしょうか？あくまで見込の金額をもとに返済しなければいけないのでしょうか？何となく私の代理人弁護士に直接尋ねるのが憚られてこの場でお尋ねしております。どなたかご教示をお願いいたします。
回答
ベストアンサー
ご心配されるような、「再生計画案提出後認可決定までの間に担保権が実行されて、予定していた不足見込額を大きく上回って5000万円を超過した」という事例は、いままで見たことはありません。ただし、ありえないわけではありません。5000万円要件は、開始決定時だけでなく、認可決定時にも適用されます。そのため、上記の事例では、そのままでは再生計画が認可されません。このような場合、債権者の一部に事情を説明して債権の一部について免除してもらう方法、ごく少額の超過であれば、再生債務者の個人資産から一部を弁済することで5000万円以内に収めてしまう、という方法が考えられます。後者の方法は、他の債権者との間では不公平な結果になりますので、裁判所とよく話し合ってから行うべきでしょう。
手抜き工事
クロス（壁紙）のお直し修繕について
７月１日から現在まで空室の貸家（私は家主です）のクロス張替えについてなのです。３か月足らず前の７月に施工していただき、お支払も完了しております。貸家を見に来られた方が、クロスが浮いているのので、浮いてるのを直していただけるようでしたら入居申込したいとのことで、クロス業者に直していただくようお願いしたところ、７月に下地施工した下地が接着不良になってるので税抜価格で２５０００円でお直しします、との返答がありました。これは、施工ミスに値すると思うので無償でのお直しだと私は考えてるのですが、法的には有償になるのでしょうか？
回答
ベストアンサー
裁判官自身は、建築に関する専門的知識経験はありません。まずは、賠償を求める原告側が、協力業者の見積書や査定書などを使って不具合の原因と修復方法（と費用）を示します。これに対して被告側がこれに反する専門意見を述べるなどして意見が対立した場合、最終的には裁判所が選任する鑑定人又は専門委員（建築業界経験者）の意見を聞いて決めます。
登記情報請求
このまま建て替えをしても大丈夫でしょうか
30年前に平屋から２階建てに増築をしました。大体30㎡位だと思います。増築から５年後に父親が亡くなりまして、７年前に私の名前で名義変更をいたしました。今、その家の建て替えを考えておりまして、登記を見直した所、平屋のままでした。当時、２階建てに増築完了後、役所の方が２名来て確認をした記憶が有ります。後、固定資産税の支払いもしておりますが、平屋時と増築後の固定資産税は変わっていないと母親が話をしておりました。そこで質問ですが、・このままの登記の状態での建て替えは可能でしょうか。・建て替え後に、過去の２階建てに増築をした分の固定資産税が来るのでしょうか。宜しくお願い致します。
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ベストアンサー
質問１ このままの登記の状態での建て替えは可能でしょうか。回答１ 建替えの場合、何らかの形で建物の登記に変更を入れることになるでしょう。建て増しや大規模修繕を行うものの、建物の一部を残す場合、従来の建物登記を残しつつ、「建物表題変更登記」で足りる場合があります。柱、基礎も含めて旧宅を取壊し、建物を新築する場合、旧宅を取り壊したことにつき建物「滅失登記」を申請し、新宅について新たに「建物表題登記」＋「所有権保存登記」を申請する必要があります。これらの登記内容や手段の判断は、工事内容や規模に応じて変わりますので、工事を担当するハウスメーカーや工務店にご相談ください。質問２：建て替え後に、過去の2階建てに増築をした分の固定資産税が来るのでしょうか。回答２：既に決定され、徴収された過去の固定資産税を変更してまで追徴する例は今まで見たことがありません。表題変更登記、もしくは新設した建物の表題・所有権保存登記完了後に、新宅についての課税額が決定されるので、通常はそれを支払っていくことで十分でしょう。
契約の更新
借家住人とのトラブル
私の家で貸しております一軒やの住人の方よりの苦情で悩んでおります。先日その住人の方よりの裁判所からの通知がまいりました、内容は天井から虫が墜ち来て、その天井を直さないのであれば、 命の危険を感じるため（築５０年）慰謝料と引越し費用をだしてくださいとのことでした、 裁判所からの出頭が来ております。どうしたらいいでしょうか？まず（１）支払額１１３万（引越しおよび 慰謝料だそうです）支払わないといけないでしょうか？その（２）出頭はしたほうがよろしいでしょうか？その（３）更新は６月にいたしました、あちらの希望です、更新したその次の週より毎週のように修理以来が ございまして、その都度修理できるものはしてまいりました、ただ月７万円の家賃より 天井全 体をなおせとの依頼には 少し高額すぎてできないので、防虫対策を致しますといいましたが、断 られました。以上の件にて これは裁判をしたほうがいいのか？ 勝ち目があるのでしょうか？お聞きしたいです！どうぞよろしくお願いします。
回答
ベストアンサー
裁判所から送られてきた書類が「訴状」なのか「調停申立」なのかをよくご確認ください。調停事件の場合、事情により出頭できず不調で終了しても相手の請求が認められることはありません。しかし、訴訟（訴状）の場合、答弁書を提出せず、期日に行かない場合には相手（賃借人）の言い分が認められ、賠償義務を負う危険があります。詳しい事情まで確認できないため、はっきりとした見通しは述べられませんが、虫？が部屋に出ることで居住不能になり、引っ越し代の負担まで強いられることはなかなか想定しがたいように思います。きちんとした説明、反論、証拠の提出をすれば、相手の賠償請求は排斥もしくは大幅に減額させることができるかもしれません。訴訟を提起されていた場合、訴訟を対応していただける弁護士か、司法書士をお近くでお探しいただくことをお奨めします。
賃料
弁償義務は生じるのか？ 修繕義務は生じるのか？
現在、倉庫を貸しています。通路にも屋根はありますが左右の倉庫の屋根と屋根の隙間から雨水が入り、通路に置いている両端の品物が濡れました。借主から弁償と修繕を要求を受けています。弁償義務は生じるのでしょうか？通路の使用目的はあくまで渡るためであるが、賃料を払えば倉庫と同等の使用目的に変わるのでしょうか
回答
ベストアンサー
通路は、おっしゃるとおり通行のための設備であり、それが屋外のものであれば、水濡れで貸主に賠償義務が生じるというためにはよほどの特殊事情が必要だろうとは思います。賃貸借契約書で、物件を貸す範囲について図面で囲みを入れている場合があります。囲みが倉庫内に限られており、通路は対象外である場合には責任を負わない可能性が高いでしょう。逆に、契約書に賃貸の範囲について「倉庫とその通路」などと記載されていて、通路にも賃料が設定されている、契約時に通路にも荷物を置くことを説明していた等の事情があれば、通路の使用状況や被害状況によっては、賠償義務が生じるかもしれません。
個人再生
持ち家を手放さず自己再生できるか？
お世話になります。今回、個人再生についての相談です。持ち家がある方で、借金を500万円ほど抱えています。年金は共済年金であり、相当の金額を受給しています。しかし、支払い額が大きく、生活が苦しい状態です。自己破産を検討してきましたが、家を手放さなければならない恐れがあり、どうしたら良いか迷っていた所、個人再生というものを聞きました。そこで質問です。・持ち家はローンはありません。家を手放さず、自己再生できるでしょうか？
回答
ベストアンサー
個人再生手続きでは、借入を８０％~９０％減額できます。しかし、再生する方の手持ち資産額以上の返済をするというルールがあります。たとえば、債務500万円の方が700万円の不動産をお持ちの場合、再生を申し立てたとしても、減額できません。（清算価値保障の原則といいます。）ご相談の件も、持ち家の価値によっては、清算価値保障の原則によって、借入額500万円が全く減らない可能性があります。そうすると、個人再生では債務の減額効果がありません。債務500万円で相当の年金収入（例えば月額で１５~２０万円以上）あるのであれば、任意整理によって将来利息と支払い月額を下げるだけでも、相当、収支が改善されるのではないかと思います。任意整理では解決できず、しかも月額８~９万円返済に回せるのであれば、個人再生を申し立てて家を守ることも考えられます。その他にも様々な手法が考えられますので、できれば債務に詳しい弁護士に直接面談されたほうが良いと思います。
手付金
不動産売買契約締結後の手付解除に対する仲介手数料
大手不動産仲介業者との間で専任媒介契約(国土交通省標準媒介契約約款に基づくとありますので標準的なものと思います)を取り決めの上で、自己所有一戸建てを個人に売却することが決まり、不動産売買契約(不動産流通協会標準書式)を結びました。買主は別の仲介会社経由です。その後、当方(売主)事情が残念ながら変わり、売買を解消すべく、売買契約に従って手付倍返しで手付解除を行いたいと売主側仲介業者に伝えたところ、売買契約は成立しているので仲介手数料の残金（100万円弱）も請求すると言っています。仲介手数料の半額は専任媒介契約の通りに売買契約締結時に支払い済みです。媒介契約書には、「約定報酬の受領の時期は、売却・購入・交換契約締結時に半額、引渡時に残額とします。」とある一方、報酬の請求に関しては、「売買または交換の契約が成立したときは、仲介会社は報酬を請求できる。ただし、売買または交換の契約が停止条件付契約として成立したときは、その条件が成就した場合にのみ報酬を請求することができます。」とあります。媒介契約書自体が不動産会社に有利な様に書いてあり、個人はそれに署名せざるをえない不平等なものだという現実がありますが、本来的に仲介手数料は引き渡し完了までを以て満額請求できる成功報酬という観点からは、媒介契約で受け渡し時に支払うと規定されている残金を全額まで支払う義務は無いと思うのですが、如何でしょうか？それとも、売買契約が成立したので全額支払う義務があるのでしょうか？もし、交渉が叶わず、100万円弱の支払いを突っぱねて支払いを拒否し続けたら、どの様なことが起きるのでしょうか？尚、買主側も同様の請求を受けている可能性がありますが、買主側から損害賠償請求を受ける可能性、法的根拠はあるでしょうか？以上、よろしくお願いいたします。
回答
ベストアンサー
標準媒介契約書では、「売買の成立」をもって業者側が全額報酬請求できるように規定されています。ご相談者様の契約でも、（詳しい内容はわかりませんが）、おそらく契約上は、手付解除しても仲介業者が全額報酬請求できるようになっていると思われます。ただ、契約成立から決済までには長い時間を要したり、調査、準備事項が必要であり、その経過で契約が中止（解除）になることもよくあります。契約後決済前、売主側の手付倍返しで契約解除した場合、仲介手数料（報酬）をどの範囲で支払うのかについては、いくつか裁判例があります。裁判例では、各取引の実情に応じて、業者側に全額報酬を認めるものもあれば、２～３割減額したものもあります。たくさん裁判例を集めて、ご自身の取引状況に近いものを指摘しつつ、仲介業者からの追加報酬の請求を減額若しくは拒否するというのが基本方針となるでしょう。裁判例の集積や分析はご自身で行うには難しい作業です。お近くの弁護士に是非ご相談することをお奨めします。なお、手付によって解除した場合、契約上特別の合意の無い限り、相手方に対して損害賠償義務は負いません。買主側から賠償請求を受けることはおそらくないでしょう。
不動産契約
収入印紙の負担区分について
収入印紙の負担について賃貸借契約を結んだ後、契約者を変更するに伴い、変更契約に収入印紙を貼るのですが、当社の都合にて変更契約をするので、それぞれ200円で合計400円を当社経費にて負担したいところです。1. 法律上、当社にて収入印紙を負担することは許されるものか。2. 会社の経費として相手会社の収入印紙を計上してよいのか。この2点につき、質問させたいただきます。どうぞ、よろしくお願いします。
回答
ベストアンサー
建物の賃貸借契約の場合、そもそも印紙税がかかりません。国税庁https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7106.htm土地賃貸借の場合には印紙税がかかるので、費用分担の問題が生じます。印紙の費用分担は当事者の合意で折半、借主、貸主いずれも選べます。合意によって費用負担を決定した場合、経費計上できるのかは税務上の問題であり、税理士さんにお尋ね頂いたほうが良いのかと思います。
水漏れ
テナントビルの水漏れトラブル
飲食店（キャバクラ）を経営しているのですが、先日製氷機の水を流す排水管が詰まっており下の階に漏れてしまいました。一部分なのですが129万と高額な改装費を請求されています。一番の悩みは改装中の休業補償を迫られています。水漏れのエリアは一部なので相手もキャバクラです。）改装中もパーティーションなどで隠せば十分営業できると思うのですが、請求されてる通り休業補償を払わなくてはいけないでしょうか？教えてください。
回答
ベストアンサー
大変な状況であることをお察しいたします。本当に129万円の改装費を負担しなければいけないのか、休業補償しなければいけないのかは水漏れ箇所や設備の購入年数や汚損状況、業務内容を判断する必要があります。しかも、これらの事情を聞いたうえでも、損害額を断定することは難しいでしょう。ご自身の経営されている店舗では、施設賠償責任保険（損害保険）に加入されていないでしょうか。保険代理店や保険会社に対し、今回の事故が保険による賠償対応の範囲に含まれないかをまず確認してください。また、賃貸人であるオーナーが加入している火災保険等によって賠償対応していただける場合があります。第三者による査定が入った場合、高額の賠償請求は一部否定されることが多く、そうなると「保険会社も断ったようですし…」と請求を拒否する理由になることがあります。ご参考になさってください。
手付金
農地の除外が出来なかった場合の手付金について
弊社の隣の「農地」の地権者さんから土地を買わないか？とのお話をいただいたので駐車場に使おうと思い、そのお話を受けました。農地はいわゆる「青地」で農業委員会等の手続きをする地目変更が必要で大変時間もかかることは承知の上で売買契約書を交わしました。ちなみに私は農家ではないので農地のままでは買えないことは知っていました。金額は１００万円で売買契約書を交わした時に「５０万円」を手付で払いました。売買契約書には、簡潔に書くと・・・甲（地権者）の都合で契約破棄する場合は手付の倍額を払って破棄する事が出来ると記載し乙（弊社）の都合で破棄する場合は手付金額を放棄することで破棄する事が出来ると、簡単な内容の文言だけを記載してあります。ところが、結局のところ農業委員会の農地除外が許可されず地目変更は出来ないことになりました。弊社が提出した駐車場としての計画書が認められなかったからです。こういった場合でも弊社の都合ということで５０万円は諦めなければいけないのでしょうか？あるいは５０万円を返金してもらうことは可能なのでしょうか？理由が理由なので弊社の都合ではないような気がするのですが、先生方よろしくお願い申し上げます。
回答
ベストアンサー
許可がもらえるかどうかわからない土地を（許可）見込みで売る場合、不動産業者であれば、「停止条件付売買契約」を締結します。農地転用許可等を条件として売買の効果を認めるという意味です。今回の契約では、金額がそれほど高くないため仲介業者が入らず、そのような条件が付いていないのかもしれませんが、もし、契約書に「停止条件」という表現があれば、このことを示している可能性が高いでしょう。契約条項に農地転用許可の条件が付いていない場合でも、別の理由で返還を求めることも考えられます。隣地を購入する際に「駐車場として使いたい」という動機を売主に表示して買っているのであれば、法律上「動機の錯誤」として契約の無効を主張できる場合があります。契約が無効であれば、手付金を支払う理由がないので、これは買主に返すという理屈になります。以上の次第ですので、「通常の契約であれば不許可によって契約は解除になるから手付金を返してほしい」あるいは「契約の目的（駐車場転用）が達せられないので錯誤無効です。手付金を返してほしい」と交渉してみてはどうでしょうか。
金銭消費貸借契約
貸しているお金の返済方法・それに係る協議について質問です。
金銭消費貸借契約書を取り交わし、お金（少額）を貸しているのですが、返済期限が近づいたため相手方と返済方法等について話し合い（LINEにて）を行い始めたところなのですが、種々疑問等が生じたため今回相談させて頂きました。基本的かつ稚拙な質問であるかと思いますが、何卒よろしくお願い致します。質問（1）返済方法についてですが、契約書には「甲方（私）へ持参もしくは送金すること」と記載があります。相手方は日時指定をし会って返却したいようなのですが、私としては送金（口座振込）でと考えています。（履歴に残る、私が多忙のため、一度振り込むと日にちを指定してきたにも関わらず一切の連絡も無くすっぽかした、LINEでのやり取りが横柄で正直もう会いたくない。等が理由です。）今後主張が割れた際に法的にどちらが優先される等あるのでしょうか？（2）相手方は会って返済をする際に、当該契約者（20代）以外に第三者もしくは親を同行させたいようなのですが、注意点はありますか？（同行者に対して身分証を事前に提示させることが出来る、委任状が必要等）また、同行者について立会いを拒否出来るのでしょうか？（または当事者間の話に口を割って入ってきた際に退席させることが出来る等）（3）現在返済方法等についてLINEにてやり取りをしているのですが、契約者本人以外の人間（おそらく親か友人）が打っていると思われる記述があります。このような話し合いに当事者以外の人間が入ってくる場合、法的に委任状が必要等ありますか？（4）送金での返済になった場合、私が保有している契約書の相手方への返送は必要ですか？また、契約書を相手方へ返送した場合、相手方から受領書を取っておく必要はありますか？駄文でありますが、何卒ご教示お願い致します。
回答
ベストアンサー
下記の通りご回答いたします。> （1）相手方は日時指定をし会って返却したいようなのですが、私としては送金（口座振込）でと考えています。今後主張が割れた際に法的にどちらが優先される等あるのでしょうか？民法上は貸主の住所に持参して支払うのが原則とされています。ただし、貸し借りの契約書を作成する場合、ほとんどが振込送金（手数料は借主負担）と定めます。おっしゃるように、毎回面談してお金を受領するのは負担が大きいので、送金を強く希望するべきでしょう。> （2）当該契約者（20代）以外に第三者もしくは親を同行させたいようなのですが、注意点はありますか？また、同行者について立会いを拒否出来るのでしょうか？上記（１）のとおり、返済の際に都度会うことはやめましょう。ただし、書類作成前、返済額や分割期間などの条件を話し合うのであれば、会う意味はあるでしょう。注意点としては、脅されたり、あとで「脅された」と言われないよう、喫茶店等、他人の目がある場所で会うようにしましょう。委任状や身分の確認については、相手方本人が同行している場合には必要ありません。同行を認めるか、１対１での話し合いを求めるのかは当事者の自由です。ただし、立会人が有害ではないと判断できるなら、立会に応じてもよいでしょう。> （3）現在返済方法等についてLINEにてやり取りをしているのですが、契約者本人以外の人間（おそらく親か友人）が打っていると思われる記述があります。このような話し合いに当事者以外の人間が入ってくる場合、法的に委任状が必要等ありますか？あとで契約者本人に確認が取れるのであれば特に必要ありません。> （4）送金での返済になった場合、私が保有している契約書の相手方への返送は必要ですか？また、契約書を相手方へ返送した場合、相手方から受領書を取っておく必要はありますか？契約書を返送するのは、予定された分割返済を終えた（完済）後になります。受領書は必要ありません。なお、一般論になりますが、LINEなどメッセンジャーアプリでのやり取りだと、相手が途中で応答しなくなったり、堂々巡りになって話が進展しない場合が多いようです。直接会って支払条件を決めるか、あるいはこちらの希望を記載した契約書を予め作成して送り、反応をみるなどの方法もご検討ください
個人再生
再生計画認可時の官報の記載内容で質問です。
何時もお世話になります。先日、再生計画の認可が出たのですが、決定理由の文面で教えていただきたいことがあります。官報を閲覧していたら、「○○月○○日までに書面による決議により可決が・・・」の場合と「可決された本件再生計画には、民事再生法１７４条２項及び２３１条２項に該当する事由はない」の２種類あるみたいですが、何か違いがあるのでしょうか。
回答
ベストアンサー
個人再生手続き中 さんいずれも、小規模個人再生事件の認可時に付記される理由だと思われます。官報に掲載されるのは（１）「～までに書面による決議により可決があったものとみなされた再生計画には、民事再生法に定める不認可の決定をすべき事由はない」という文言が多いです。（２）「１７４条２項及び２３１条２項に該当する事由はない」というのは、上記の「不認可の決定をすべき理由」を具体的に示した言い回しです。これは、裁判所が再生債務者に交付する認可決定に記載されています。１７４条２項は違法・不正な再生計画、２３１条２項は履行可能性がない場合や、法定の最低弁済額を満たさない、あるいは５０００万要件を超える再生計画に関する規定です。いずれも該当しない再生計画は、認可すべきという結論になります。（１）（２）どちらも意味としては同じと思ってよいでしょう。
共用部分
マンション外壁への看板設置に関して
区分所有のマンションにて１階部分に新たに店舗が入ることになりました。それに伴って店舗側から、マンション外壁に看板（縦２ｍ×横６ｍを２枚）を設置したいとの申し出がありました。現在、マンションの管理規約に共用部分への看板等の設置に関しては特段の記載はありません。このような場合、看板の設置に関しては普通決議でいいのか、特別決議になるのかご教授頂ければと思います。よろしくお願い致します。
回答
ベストアンサー
マンションの管理規約の多くは、国交省の標準管理規約をそのまま利用している場合が多いです。標準管理規約（単棟型）第４７条では、総会での決議方法が規定されており、建替えは全員の同意、規約の変更や「共用部分の著しい変更」等は４分の３、その他は過半数で足りるとされています。（http://www.mlit.go.jp/common/001202416.pdf）上記資料の本文16頁,コメント部分31,32ページをご参照ください。今回のご相談について、外壁に店舗の看板を設置することが「共用部分の著しい変更」にあたるのかという点から考えてみます。上記参考資料に例示された「共用部分の著しい変更」は、エレベーターの設置や耐震補強工事ですから、看板の設置ではおそらく「共用部分の著しい変更」に該当しないと考えられます。看板設置の是非を判断するには、普通決議で決定すればよいでしょう。
個人再生
個人再生認可決定について
先日、書面による決議の回答期間が過ぎ、代理人からは「2.3日で認可の決定が出ると思います。」っと言われてずっーと待ってる状態なのですが、あれからもう2週間が経とうとしているのに、未だにまだ、認可決定がでないです。本日、代理人に確認はしたんですが、代理人からは「余りにも遅いし、もしかしたら裁判所の人事異動で業務が遅れてるかも？」っと言われたのですが、ある程度、個人再生の運用期間は決まっているのではないのでしょうか？それとも、裁判所の書記官(人事異動)の都合でこのように遅れるのは当たり前なのでしょうか？初めての事でこれが、当たり前なのか？後、人事異動の為、認可の決定等々が2週間遅れても当たり前なのでしょうか？一体、いつに認可が解るのか少し不安で投稿させて頂きました。追加:再生委員はついていないです。
回答
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あいうえおさん大阪地裁本庁では、書面による決議回答期間を過ぎて意見がなく、履行可能性にも問題ないと判断される事件では、数日で認可が出ます。ただし、履行可能性に問題がある（収入が低い、安定しない、積立が遅れがち）事案では、回答期間後に家計収支表などの資料を追加させて、裁判所による最終チェックを行う事案があります。もっとも、この場合には、裁判所から「家計収支表、積立状況報告書をもう一度出してください」とアナウンスがあるので、追加で資料を出さないと認可してもらえないことが分かります。これとは別に、再生事件があまり多くない支部の裁判所では、判断が遅くなることもあります。担当する裁判官や書記官が手続きにあまり習熟していない場合には、どうしても確認、決定が遅くなってしまい、決定まで１～２週間待たされることもあります。関西圏の事件を担当する私の知る限り、少なくとも２週間遅れるのが当たり前、という現状ではありません。不安な状況をお察しいたしますが、もう少しお待ち頂ければと思います。
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